Op 4 juli was ik te gast in het Politiek Café Schaefer dat de PvdA organiseerde over erfpacht. Ik ging in debat met Ed Groot (Tweede Kamerlid van de PvdA) en Jacques Kwak (van makelaarskantoor Collier International). Reporter Ton Damen (van Het Parool) praatte de avond aan elkaar.
De PvdA poneerde de stelling “Erfpacht: slim ruimtelijk beleid of melkkoe?” De gemeente Amsterdam geeft sinds 1896 in principe alle grond uit in erfpacht en heeft daar vanouds de volgende drie redenen voor:
“Waardevermeerdering van de grond komt ten goede aan de gemeenschap”
“Overheid bepaalt mede hoe de grond wordt gebruikt”
“Maatschappelijk ongewenste ontwikkelingen tegengaan”
Inmiddels is er echter zoveel beleid inzake volkshuisvesting en ruimtelijke ordening dat erfpacht absoluut niet meer noodzakelijk is om het tweede en derde doel te dienen. Blijft over het afromen van waardevermeerdering van grond. De melkkoe dus. Daarover waren we het snel eens.
Tegenover de stelling van de PvdA plaatste ik: “Voortdurende erfpacht is voortdurende onzekerheid”. Dat moet uitgelegd worden. ‘Voortdurende erfpacht’ is erfpacht voor een tijdvak, dat steeds met een tijdvak wordt verlengd. Bij de verlenging kunnen voorwaarden en canon worden aangepast. Grond wordt in Amsterdam in erfpacht uitgegeven voor een tijdvak van 50 jaar (vroeger 75 jaar). Daarnaast is er het veel eerlijkere systeem van ‘eeuwigdurende erfpacht’ waarbij de canon voor eeuwig wordt afgekocht. Van de Nederlandse gemeenten die erfpacht toepassen, staat Amsterdam vrijwel alleen met haar ‘voortdurende erfpacht’.
Alle problemen met erfpacht in Amsterdam hebben te maken met het voortdurende karakter en de tijdvakherziening. Ook de banken merken dat op, met problemen rond financierbaarheid als gevolg.
In het debat heb ik de problematiek aangestipt van de tijdvakherziening in stadsdeel Zuid (met name de Apollo- en Rivierenbuurt). Daar gaan de canons soms met een factor honderd omhoog. Vooral ouderen en mensen met een middeninkomen worden daarvan de dupe. Ze kunnen de hogere canon niet betalen en krijgen geen hypotheek om de canon af te kopen. Deze mensen worden als het ware door de gemeente gedwongen hun huis te verkopen. Bepaalde buurten in Zuid worden hierdoor steeds meer het domein van de zeer rijken, wat de linkse partijen die de ‘ongedeelde stad’ hoog in hun vaandel hebben staan zich toch moeten aantrekken.
Van de volgende opmerking van PvdA Tweede Kamerlid Ed Groot, waarmee ik debatteerde, stond ik even perplex: “Als je de nieuwe canon niet kan betalen, moet je maar een kamer gaan verhuren.”. Ook de oplossing van PvdA gemeenteraadslid Michiel Mulder is geen echte oplossing. Er is een gemeentelijke subsidieregeling voor huishoudens met een inkomen onder de 50.000 euro die te maken krijgen met een canonexplosie. Mulder wil daar meer ruchtbaarheid aan geven. Ik vergeleek de sociaal-democratische oplossingen met het neerzetten van een emmer als het dak lekt.
Het probleem is de wijze waarop de gemeente met de canonherziening bij het tweede tijdvak omgaat. De gemeente wijzigt de spelregels tijdens de rit, waardoor bij bewoners onduidelijkheid ontstaat over toekomstige canon en voorwaarden. De erfpachtcontracten in Zuid zijn ooit uitgegeven op basis van kostendekkendheid, en nu wordt voor de tweede termijn ineens de residuele grondwaarde toegepast. Ook in de imagoverbetering, waaraan het OGA (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam) momenteel werkt, zie ik niets. Onlangs las ik in een mail van een grondambtenaar “dat door het OGA vanuit de centrale stad aan verbetering van het imago van erfpacht in Amsterdam wordt gewerkt.” Ik zou zeggen: los de problemen op, dan komt het vanzelf goed met het imago.
Regelmatig kreeg ik te horen dat het ‘toch logisch’ is als de waardevermeerdering van grond ten goede komt aan de gemeenschap. “Je huis wordt toch meer waard?” Waar de aanhangers van deze stelling aan voorbijgaan is dat je een hogere boekwaarde pas realiseert op het moment van verkoop. Maar de betrokkenen willen helemaal niet verkopen, die willen gewoon blijven wonen in hun huis, in hun buurt. Ook moeilijk uit te leggen voor een partij die als leus ‘het moet eerlijker’ heeft, is de erfpachtsituatie in de stad: Inwoners van Noord, Nieuw-West en Zuidoost wonen op erfpachtgrond en worden afgeroomd, terwijl bewoners van de grachtengordel en de buurten aan het Vondelpark op eigen grond wonen en dus geen last hebben van de gemeentelijke afroompolitiek.
Maar wat wil de VVD nu?
In ons verkiezingsprogramma staat dat de VVD erfpacht in Amsterdam wil afschaffen, volgens de methode waarmee erfpacht in 2003 in Rotterdam is afgeschaft.
Dat betekent vooral keuzevrijheid: Iedere huiseigenaar kiest voor òf de aankoop van de grond onder zijn of haar woning òf het in erfpacht houden dan wel nemen van die grond. Het erfpachtsysteem dat dan overblijft, wordt eeuwigdurend, net als in Rotterdam. Een canon wordt dan alleen nog ‘opengebroken’ bij functiewijziging (bijvoorbeeld van woning naar kantoor).
Voor mijn sociaaldemocratische collega’s in de gemeenteraad die hier nog niet aan toe zijn, geef ik graag de twee onderstaande ideeën mee. Ik ga er graag met jullie over in debat:
De gemeente verkoopt erfpachtgrond in buurten die ‘af’ zijn, om dat geld te investeren in gebieden waar investeringen noodzakelijk zijn. Bijvoorbeeld nu in Zuid grond verkopen om de opbrengst in Nieuw West te investeren. Op deze manier kan ondanks de crisis de stedelijke vernieuwing op gang gehouden worden.
De gemeente verkoopt grond aan een consortium van institutionele beleggers (bijvoorbeeld pensioenfondsen) met het beding om de canon niet meer te herzien en in de tijd de grond te verkopen aan de huiseigenaren. De boekwaarde van grondposities van de gemeente ligt rond de 5,4 miljard euro, terwijl de marktwaarde rond de 25 miljard euro ligt. Op deze manier kan dus een enorme hoeveelheid geld vrijgespeeld worden. Geld dat – net als het Amsterdams Investerings Fonds (AIF) – revolverend kan worden ingezet voor de stad.
Een erfpachtexpert bij het OGA heeft mij verteld dat hij denkt dat grond in eeuwigdurend erfpacht een factor 1,25 meer waard is dan grond in voortdurende erfpacht, en eigen grond een factor 1,35. Ik denk dat de verschillen kleiner zijn, maar ze zijn er zeker. Op het moment dat de extra inkomsten nu even groot zijn als de contant gemaakte verwachte inkomsten van het tweede tijdvak, is er geen probleem met de verdiencapaciteit van de stad.
Daniel van der Ree