Op 13 en 14 juli houdt de Amsterdamse gemeenteraad een marathonzitting. Eén van de 55 agendapunten is het rapport van de Commissie Wijntjes.
Deze commissie – genoemd naar de registeraccountant W.G.J. Wijntjes – heeft eind 2010 een rapport uitgebracht over het functioneren van het Vereveningsfonds. Door de financiële crisis zou een behoorlijk deel van de geprognosticeerde grondopbrengsten de gemeentekas nooit bereiken en stevende het Vereveningsfonds op een tekort af van 700 miljoen euro. Inmiddels heeft het College gereageerd op de 40 aanbevelingen van Wijntjes; het overgrote deel wordt overgenomen.
Zie hier het rapport van de Commissie Wijntjes.
En hier de bestuurlijke reactie van het College.
De Commissie Wijntjes stelt een systeemwijziging voor om ook in de toekomst te kunnen blijven bouwen en ontwikkelen aan de stad. Het advies is samen te vatten in drie punten:
- We moeten gaan sturen op kosten en opbrengsten en niet meer op saldo.
- We moeten de looptijden van plannen verkorten en plannen opknippen in deelplannen.
- Planeigenaar en fondsbeheerder moeten meer marktgeoriënteerd gaan handelen. In het rapport wordt gesproken over ‘meer ondernemerschap’, maar dat vind ik een beetje eng. De overheid is namelijk geen ondernemer.
Een geheel nieuw systeem zat er niet in. Wijntjes gaat uit van de verevening als beste middel voor grondpolitiek. Daar kan je over twisten. In het buitenland wordt veel gewerkt met gebiedsfondsen. Een meerderheid van de Amsterdamse gemeenteraad staat echter nog steeds achter de actieve grondpolitiek die de stad al sinds de invoering van de erfpacht in 1896 voert. Wel neemt wethouder Van Poelgeest af en toe de term ‘faciliterend grondbeleid’ in de mond. Erg prettig en ik ga daar altijd even op in. Met ‘faciliterend’ bedoelt hij dat de gemeente op bepaalde plekken terughoudender zal zijn dan vroeger en zal wachten op initiatieven vanuit de markt. Stapje voor stapje komen we er wel.
Eén van de 40 aanbevelingen van Wijntjes is de grondprijzenbrief. En dat is een heet hangijzer. In aanbeveling 17 schrijft Wijntjes: “De grondprijzenbrief gaat nog slechts ter kennisname naar de gemeenteraad (met uitzondering van sociale huur en maatschappelijke voorzieningen).” Het College neemt deze aanbeveling over, grondprijzen worden immers marktconform vastgesteld.
In het verleden is er in de Commissie Bouwen, Wonen en Klimaat al het nodige te doen geweest over de wijze waarop grondprijzen door ambtenaren van het OGA zonder externe controle ‘marktconform’ worden vastgesteld. Woningcorporaties en projectontwikkelaars beklaagden zich over de in hun ogen absurde hoogte van sommige grondprijzen. Ik hoor steevast vanuit de markt dat de grondprijzen in de stad tot 15% te hoog zijn voor woningbouw in de marktsector om door te kunnen met de door ons allemaal gewenste ontwikkeling van de stad. De Neprom (vereniging van projectontwikkelaars) schreef eind 2010 over de grondprijzenbrief: “Grondprijzen zijn over de gehele linie te hoog waardoor kwalitatief goede projecten in gevaar komen en het herstel langer zal duren. De gemeente heeft een positiever beeld van het economisch herstel dan de ontwikkelaars, zeker waar het gaat om de genormeerde residuele waardebepaling.”
Op 15 december 2010 hebben VVD, D66, CDA en Partij voor de Dieren een motie ingediend bij de behandeling van de grondprijzenbrief, met als besluit:
- het berekenen van de grondprijzen voortaan te laten controleren door een onafhankelijke visitatiecommissie;
- de rapporten van deze visitatiecommissie bij de besluitvorming over de grondprijzen te betrekken; en
- bij onderhandse uitgifte een onafhankelijke taxateur de marktwaarde van de uit te geven grond te laten taxeren.
Deze motie werd negatief gepreadviseerd door het College en kreeg geen meerderheid.
Anno 2011 hebben we naast de klachten van woningcorporaties en projectontwikkelaars ook twee onafhankelijke rapporten waarin zorgen staan over de hoogte van de grondprijzen, te weten van Boer & Croon en van Deloitte.
- Boer & Croon heeft in opdracht van de gemeente een oordeel gegeven over het onderhandelingsresultaat van een deal tussen de gemeente en ING Vastgoed. Interessant in deze second opinion van Boer & Croon is de zin: “Naar mijn beoordeling kent de huidige woningmarkt structurele problemen, simpelweg omdat nieuwbouw op veel plaatsen te duur is geworden ten opzichte van bestaande woningen.” (bladzijde 4, paragraaf over financiële risico’s). Ik heb deze zin voorgelezen in de commissie BWK van 23 maart. Maarten van Poelgeest was duidelijk niet blij met deze conclusie.
- In het rapport van Deloitte worden tien belangrijke grondexploitaties doorgelicht. Op bladzijde 14 schrijft Deloitte dat bij een aantal projecten (o.a. Centrum Noord (CAN) en Lutkemeer) de grondprijzen te hoog worden ingeschat.
Zie hier het rapport van Boer & Croon.
Zie hier het rapport van Deloitte.
In het rapport van de Commissie Wijntjes valt verder te lezen: “Het verdient aanbeveling om de ontwikkeling van reële grondprijzen zoveel mogelijk te dynamiseren. Daarmee wordt bedoeld dat prijsbepaling niet slechts 1 of 2 maal per jaar moet plaatsvinden. Dit veronderstelt de aanwezigheid, ontsluiting van en actueel houden van expertise op het gebied van vastgoedontwikkeling, marktomstandigheden, bouwkosten etc. Deze expertise is nu (gedeeltelijk) al binnen het Ontwikkelingsbedrijf beschikbaar maar dient verder te worden geprofessionaliseerd, minder persoonsgebonden te zijn en meer in samenhangende systemen te worden ontsloten.” Het woord ‘gedeeltelijk’ lees ik in ieder geval als het openhouden van de mogelijkheid externen te betrekken bij de grondprijsbepaling.
Hoe kunnen we nu deze discussie afsluiten? Wat de VVD betreft met een second opinion. Dit zowel in het kader van transparantie als van risicobeheersing. We hopen dat het College hiertoe op 13 en 14 juli een voorstel zal doen, anders zal de VVD wederom zelf voorstellen doen.
UPDATE – Op 8 juli ontvingen de raadsleden een brief van wethouder Van Poelgeest. Hij stelt de volgende gedragslijn voor:
- Het ontwikkelingsbedrijf (OGA) analyseert de te verwachten ontwikkelingen in de grondprijzen en stelt het concept-grondprijzenkader op;
- Dit concept wordt voorgelegd aan een externe adviesgroep van makelaars en bouwkostendeskundigen. Deze adviesgroep reageert op de voorgestelde grondprijsniveaus.
- Het OGA maakt het grondprijzenkader definitief en gaat in op de reacties van de adviesgroep;
- Het College van B&W stelt het grondprijzenkader vast. Dit kader wordt inclusief het verslag van de externe adviesgroep ter kennisname naar de commissie Bouwen, Wonen en Klimaat gestuurd.
De brief is hier te lezen.
De voorgestelde gedragslijn is geheel in lijn met de voorstellen van de VVD. We kunnen dus tevreden zijn.
Daniel van der Ree